با استفاده از Exchange 1031 به عنوان ابزاری برای تنوع نمونه کارها

از آنجا که نیروهای بازار مانند تورم ، افزایش نرخ بهره و تغییر جمعیتی ، عدم اطمینان بیشتری در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ایجاد کرده اند ، سرمایه گذاران ممکن است تنوع در دارایی املاک و مستغلات خود را ضرورت بیشتری نسبت به گذشته بدانند.

گزینه های مختلفی در هنگام انتخاب ملک یا دارایی های جایگزینی برای به دست آوردن درآمد حاصل از مبادله بخش 1031 وجود دارد که به مالیات دهندگان این امکان را می دهد که ملک سرمایه گذاری را بفروشند تا از مکانیسم معقول مالیاتی به عنوان ابزاری برای متنوع سازی نمونه کارها خود استفاده کنند.

سرمایه گذاری در چندین ویژگی جایگزینی

در یک مبادله 1031 ، یک مأمور مالیات ممکن است یک یا چند ملک سرمایه گذاری (IES) ("دارایی رها شده") را بفروشد و از درآمد حاصل از آن برای سرمایه گذاری در چندین ویژگی جایگزینی استفاده کند. مهم نیست که چه تعداد از خصوصیات انصراف به عنوان بخشی از یک مبادله 1031 منتقل می شوند ، محدودیت های مربوط به تعداد خواص جایگزینی بالقوه که می توانند شناسایی شوند یکسان است. یک مالیات دهندگان می توانند بدون توجه به ارزش بازار منصفانه خود ، یا هر تعداد خاصیت ، به شرط آنکه کل ارزش بازار منصفانه کلیه دارایی های مشخص شده از 200 ٪ از ارزش املاک رها شده تجاوز کند (و به دست آورد)بشر

تنوع در نوع و مکان خاصیت

هنگامی که صحبت از انواع املاکی است که می توان با استفاده از درآمد مبادله ای به دست آورد ، مالیات دهندگان گزینه های مختلفی دارند. قانون اساسی که برای موفقیت در یک مبادله 1031 دنبال می شود این است که املاک جایگزینی باید مانند نوع املاک خودداری شود. به عبارت دیگر ، مالیات دهندگان باید هنگام استفاده از درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات ، در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. با این حال ، املاک جایگزینی به دست آمده ممکن است در هر دسته از املاک و مستغلات - این شامل املاک مسکونی ، تجاری ، صنعتی یا خالی باشد - صرف نظر از نوع املاک و مستغلات فروخته شده.

بنابراین یک سرمایه گذار می تواند یک ملک تجاری را به عنوان مثال بفروشد و یک ساختمان آپارتمان چند خانواده ، یک انبار و یک ساختمان اداری را از طریق یک مبادله به دست آورد. یک سرمایه گذار همچنین می تواند درآمد حاصل از یک ملک را به چندین خاصیت در مکانهایی در سراسر کشور برای تنوع بیشتر نمونه کارها خود سرمایه گذاری کند. آنها همچنین ممکن است تصمیم بگیرند که بسته های مختلف زمین های خالی را برای سرمایه گذاری در اختیار داشته باشند.

اعتماد قانونی دلاور

به عنوان یک قاعده کلی ، یک مالیات دهنده باید در هنگام تکمیل مبادله 1031 ، به طور مستقیم به ملک علاقه خود را به طور مستقیم ، بر خلاف دستیابی به یک نهاد که صاحب املاک و مستغلات است ، بدست آورد. با این حال ، یک استثناء از این قاعده هنگامی بوجود می آید که یک مأمور مالیات به یک اعتماد قانونی دلاور ("DST") علاقه خود را بدست آورد.

DST یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که در یک نهاد ویژه به نام Trust Trust Delaware برگزار می شود. DST ها باید به درستی برای پاسخگویی به الزامات IRS ساخته شوند ، همانطور که در حكم صادر شده توسط IRS بیان شده است (حكم درآمد 2004-86). DST دارای عنوان مستقیم یک یا چند ویژگی است (بسیاری از آنها دارای یک نمونه کارها از خواص) هستند. مشروط بر اینکه DST به درستی ساختار یافته باشد ، یک مالیات دهنده می تواند به DST علاقه ای کسب کند و برای اهداف 1031 مبادله ، در نظر گرفته می شود که مستقیماً به هر قطعه از املاک و مستغلات که توسط DST برگزار می شود ، علاقه داشته باشد.

برخی از سرمایه گذاران خرید این علایق را سودمند می دانند زیرا می توانند علاقه کمی به دارایی های بزرگتر خریداری کنند که به تنهایی قادر به خرید آنها نباشند. علاوه بر این ، آنها می توانند با خرید یک یا چند علاقه DST ، سرمایه گذاری های خود را به راحتی متنوع کنند و در نتیجه منافع مالکیت در چندین ویژگی باشد. سرمایه گذاران همچنین می توانند از مسئولیت های مدیریتی خودداری کنند زیرا ارائه دهندگان DST مدیریت املاک (IES) را اداره می کنند.

حقوق معدنی

در برخی ایالت ها ، حق مواد معدنی اساسی یک ملک به طور جداگانه از سود هزینه یا حقوق سطحی به ملک متعلق است. حق جداگانه و همیشگی برای کشف ، استخراج و فروش مواد معدنی در زیر سطح ملک ، املاک معدنی نامیده می شود. غالباً ، املاک معدنی به حقوق کمتری مانند اجاره معدنی ، حق امتیاز ، پرداخت تولید و منافع سود تقسیم می شود. یکی دیگر از راههای بالقوه سرمایه گذاران برای متنوع سازی دارایی های املاک و مستغلات خود ، سرمایه گذاری درآمد در این حقوق معدنی است که بسیاری از آنها از طریق مبادله 1031 قابل دستیابی هستند. این که آیا یک مالیات دهنده می تواند یک سرمایه گذاری سنتی تر املاک و مستغلات (مانند بهره هزینه در املاک و مستغلات) را برای یک حق معدنی مبادله کند ، بستگی به این دارد که آیا حق معدنی املاک و مستغلات محسوب می شود (بر خلاف دارایی شخصی).

اجاره معدنی نمونه ای از حق معدنی است و حق استخراج مواد معدنی یا برای مدت زمان مشخص یا تا زمانی که همه مواد معدنی استخراج شوند. اجاره معدنی به طور معمول املاک و مستغلات محسوب می شود. اگر مدت اجاره 30 سال یا بیشتر باشد یا تا زمانی که تمام مواد معدنی استخراج شوند ، به عنوان یک نوع به بهره در نظر گرفته می شود.

نمونه های دیگر حقوق معدنی حق امتیاز ، منافع سود و پرداخت تولید است. هنگامی که یک ملک معدنی اجاره داده می شود ، مستاجر اجاره معدنی دارد و صاحب املاک معدنی حق امتیاز را حفظ می کند. صاحب حق امتیاز حق دارد درصد مشخصی از مواد معدنی استخراج شده را داشته باشد و هیچ یک از هزینه های استخراج را پرداخت نمی کند. این حق معمولاً برای اهداف مالیاتی املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود و قابل مبادله است. سود سود شبیه به حق امتیاز است ، اما صاحب املاک مسئولیت هزینه های استخراج را بر عهده دارد. اگر محدود به زمان یا مقدار مواد معدنی ارائه نشود ، این علاقه را می توان در نظر گرفت ، املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود. سرانجام ، پرداخت تولید حق دریافت درصد مشخصی از مواد معدنی است که در مدت زمان محدود یا حداکثر مقدار محدود استخراج می شوند. پرداخت تولید به طور کلی املاک و مستغلات برای اهداف مالیاتی در نظر گرفته نمی شود و بنابراین نمی توان آن را رد و بدل کرد.

نتیجه

مالیات دهندگان ممکن است با تنوع بخشیدن به منابع خود به دنبال تقویت سبد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود باشند. هنگام فروش املاک و مستغلات و سرمایه گذاری درآمدها در چندین ویژگی از نوع و مکان مختلف ، آنها باید مبادله 1031 را راهی برای دستیابی به اهداف بلند مدت خود در نظر بگیرند ، در حالی که مسئولیت مالیاتی سود سرمایه را نیز به دست می آورند.

اولین شرکت مبادله آمریکایی ، LLC ، واسطه واجد شرایط ، یک کارگزار مالی یا املاک و مستغلات ، نماینده یا فروشنده نیست و از ارائه مشاوره مالی ، املاک و مستغلات ، مالیات یا حقوقی جلوگیری می کند. در مورد شرایط خاص خود با مشاور مالی ، املاک و مستغلات ، مالیات یا حقوقی خود مشورت کنید. شرکت اول مبادله آمریکا ، LLC هیچ گونه ضمانتی صریح یا ضمنی در مورد احترام به اطلاعات ارائه شده ندارد و هیچ مسئولیتی در قبال خطاها یا حذف ها ندارد. First American ، The Eagle Logo و First American Exchange علائم تجاری ثبت شده یا علائم تجاری شرکت مالی اول آمریکایی و/یا شرکت های وابسته به آن هستند.