نحوه فروش تعاونی ، کاندو یا شهرک NYC خود

با کمیسیون های املاک و مستغلات در NYC که حدود 5 تا 6 درصد از قیمت فروش را معلق می کند و هزینه آپارتمان دو خوابه منهتن به طور متوسط بیش از 1 میلیون دلار ، وسوسه انگیز است که سعی کنید یک شرکت مشترک ، کاندو یا قهوه ای را بدون کارگزار بفروشیدبشر

با این وجود ، شرکتهای فروشنده در NYC (که به عنوان FSBO نیز شناخته می شود) از لحاظ تاریخی برای ضعف قلب ، شلوغ یا نادان نبوده است. خواندن دقیق خاطرات FSBO-یک حساب آنلاین از تلاش یک زوج وست وست سمت بالا برای فروش تعاونی خود بدون عامل-ایده ای از برخی از چالش ها را می سازد..

اخیراً ، ظهور گزینه های هوشمند برای کارگزاری های معمولی با نام بزرگ ، توانایی (و تمایل) فروشندگان را برای نجات همه یا بخش قابل توجهی از میانگین 5-6 درصد کمیسیون بهبود بخشیده است. به عنوان مثال ، فروشندگانی که محل اقامت خود را با PREVU (یک شریک زیرزمینی آجری مستقر در NYC) لیست می کنند ، فقط 1 درصد کمیسیون لیست منصفانه را پرداخت می کنند. یکی از عوامل حقوق و دستمزد PREVU ، استراتژی و لیست دقیق در منزل را در اختیار شما قرار می دهد. Prevu نمایشگاه ها را انجام می دهد ، مذاکرات را مدیریت می کند و هر چیز دیگری که از یک کارگزار املاک و مستغلات کامل انتظار دارید."فروشندگان هوشمند" PREVU پس از بسته شدن ، مبلغ یک درصد کمیسیون نماینده لیست را برای PREVU پرداخت می کند ، پس انداز حداکثر 5 درصد از قیمت فروش. فروشندگان یک کمیسیون را به کارگزاران خریداران ارائه می دهند تا آنها را به خرید خریداران به آپارتمان (بسیار توصیه شده - در زیر مراجعه کنید) و اگر یک خریدار بدون کارگزار بیاید ، فروشندگان فقط کمیسیون لیست لیست را پرداخت می کنند ، یک ویژگی منحصر به فرد در مقابل کارگزاران سنتیبشر

اگر تصمیم به پرواز انفرادی گرفتید ، این موارد را در خاطر داشته باشید:

• در واقع دو نوع FSBO وجود دارد: نوعی که در آن هیچ کمیسیونی به کارگزاران نمی پردازید ، و نوعی که در آن یک کارگزار را به یک کارگزار ارائه می دهید که خریدار را برای شما به ارمغان می آورد. این مبلغ می تواند هر چیزی باشد که شما می خواهید ، اما 2. 5 تا 3 درصد-تقسیم معمولی "مشترک" که یک کارگزار خریدار در صورت استخدام کارگزار تمام خدمات خود در یک کمیسیون 5 تا 6 درصد دریافت کرده بود ، دریافت می کند. بیشترین میزان قرار گرفتن در معرض خریداران با کارگزاران.
• اگر کمیسیون ارائه ندهید ، فقط به خریداران کار می کنید که بدون کارگزار کار می کنند. این درصد زیادی از خریداران آینده نگر را از بین می برد.
• اگر شما یک FSBO خالص باشید ، با یک کارگزاری با مدل ترکیبی مانند Prevu کار نمی کنید ، آپارتمان شما لزوماً در رادار بسیاری از کارگزاران خریداران ظاهر نمی شود ، که می تواند لیست شما را به RLS توزیع کند ، یک MLS محلی به صورت جدیدشهر یورک.
• برخی از کارگزاران از آوردن مشتری حتی به پرداخت هزینه های پرداخت هزینه خودداری می کنند-در اثر سیاه کردن لیست شما-زیرا آنها نمی خواهند موفقیت و تکثیر FSBO ها را تشویق کنند.
• شما مسئولیت تهیه خریدار برای بسته بندی و مصاحبه هیئت مدیره را بر عهده خواهید داشت (اگر یکی از آنها وجود داشته باشد) اگر خریدار شما کارگزار ندارد و شما با کارگزاری کار نمی کنید. همچنین ، زیرا شما مستقیماً با خریدار صحبت خواهید کرد ، ممکن است سطح مسئولیت شما در مورد افشای حقوقی افزایش یابد.
• یک خریدار که تشخیص می دهد شما یک FSBO هستید ، اغلب انتظار دارید که با هر هزینه ای که ممکن است داشته باشید "به اشتراک بگذارید".

در هر مسیری که به عنوان یک فروشنده امتحان کنید ، تا زمانی که شما یک حس واقع بینانه از آنچه آپارتمان شما ارزش دارد داشته باشید ، مطمئناً ارزشمند است که ببینیم آیا ممکن است یکی از همسایگان شما قبل از استخدام یک کارگزار علاقه مند به خرید آن باشد. شما ممکن است صرفه جویی در هزینه کارگزار و جیب حق بیمه از همسایه ای که مشتاق ترکیب آپارتمان ها است. علاوه بر این ، تصویب هیئت مدیره تعاونی معمولاً ، هرچند که همیشه در هنگام فروش به همسایه نیست.

چگونه می توان بهترین کارگزار املاک و مستغلات را برای فروش خانه NYC خود انتخاب کرد

بیایید با نحوه انتخاب یک نماینده املاک و مستغلات شروع کنیم: با شماره.

اغراق در ارزش بازار آپارتمان شما به معنای واقعی کلمه قدیمی ترین ترفند در کتاب است. برای یک توپ بلند سقوط کنید ، و شما ماه ها کاهش قیمت را تنظیم می کنید و ناامیدی های حضار از نگه داشتن جایگاه خود در شرایط نمایش و کمبود خود را در یک لحظه کمیاب می کنید.

یکی از راه های فیلتر کردن این عوامل ، ایجاد یک حس دقیق از ارزش آپارتمان شما است. تحقیق در مورد فروش قابل مقایسه در ساختمان و محله خود را بصورت آنلاین انجام دهید تا اطمینان حاصل کنید که انتظارات شما (و ارزیابی کارگزار) منطقی است.

هنگام مصاحبه با یک نماینده ، حتماً سؤالاتی مانند:

1. در حال حاضر چند لیست دارید؟

هیچ پاسخ جادویی وجود ندارد ، اما مطمئن شوید که واقعاً در تجارت آنها چه می گذرد. بسیاری از لیست ها این سؤال را ایجاد می کنند که آیا کارگزار منابع لازم برای ارائه خدمات بیشتر به مشتریان را دارد یا خیر. هیچ لیست ممکن است به این معنی باشد که عامل موفقیت آمیز نیست. یا ممکن است این بدان معنا باشد که آنها فقط سه معامله را در ماه قبل بسته اند یا تمایل دارند بیشتر با خریداران کار کنند. لیست ها همچنین می توانند به شما در مورد بازارهایی که عامل با آن بیشتر آشنا است ، به شما ببخشد. به عنوان مثال ، اگر آنها چهار لیست در برانکس داشته باشند اما هیچ کس دیگری وجود ندارد ، و شما در دهکده غربی هستید ، ممکن است نگران باشید.

2. چه مدت به عنوان نماینده کار می کنید؟

از استخدام هر کسی که کمتر از دو سال تجربه داشته باشد ، احتیاط کنید ، مگر اینکه آنها عضو جوان تیم بزرگتر با تجربه زیادی باشند.

3. آیا در ساختمان من لیست دیگری دارید یا لیست های قابل مقایسه با من؟

لیست های مشابه مثبت است ، زیرا نماینده می تواند به راحتی به خریداران راه شما را سوق دهد.

4- شما چه آموزش و پرورش را برای حرفه ای در املاک و مستغلات آماده کرده اید؟

شهر نیویورک آیووا نیست. احتمالاً یک ملک چند میلیون دلاری به بهترین وجه توسط یک فرد بسیار تحصیل کرده ارائه می شود. شما باید حداقل یک تحصیلات دانشگاهی انتظار داشته باشید. کارگزاران زیادی با مدرک حقوقی ، MBA ، کارشناسی ارشد توسعه املاک و مستغلات و موارد دیگر وجود دارند. این افراد نه تنها تمایل به بسیار صالح دارند ، بلکه تمایل دارند که با خریداران منهتن و بروکلین ارتباط بهتری داشته باشند.

5- آیا دستیار یا تیم دارید؟

شما می خواهید بدانید که آیا نماینده زیرساخت هایی را برای ارائه لیست شما دارد یا خیر. اگر آنها مشغول باشند چه می شود؟چه می شود اگر نماینده یکشنبه با یک خریدار کار کند و شما به آنها نیاز دارید تا خانه باز خود را اداره کنند؟اگر آنها چندین لیست برای سرویس داشته باشند ، چه می شود؟یک تیم ، یک شریک و یا یک دستیار ترجیح داده می شود زیرا یک عامل اگر در واقع یک عامل شلوغ باشد ، نمی تواند همه این کارها را انجام دهد.

6. اگر در دسترس نباشید و خریدار یا کارگزار آنها خواستار نمایش هستید ، چه اتفاقی می افتد؟

آیا آنها سرویس تماس دارند یا دستیار؟ساعات نمایش نماینده شما چیست (آیا آنها قبل و یا بعد از ساعات کاری انجام می دهند ، آیا شنبه ها را خاموش می کنند)؟باز هم ، هیچ پاسخ جادویی وجود ندارد ، اما شما باید از آنچه نماینده شما می تواند و برای تصمیم گیری های آگاهانه در آن قرار دارد ، آگاه باشید.

7. آیا می توانم برنامه بازاریابی شما را برای آپارتمان خود ببینم؟

برخی از نمایندگان اما نه همه نمایندگان قبل از امضای توافق نامه لیست انحصاری ، یک برنامه بازاریابی را به شما ارائه نمی دهند. حداقل ، بپرسید ، "با فرض اینکه با شما امضا کنم آیا نسخه ای از برنامه بازاریابی خود را به من ارائه می دهید تا بتوانم با گذشت زمان برنامه را دنبال کنم؟"اگر آنها بگویند نه ، ممکن است واقعاً برنامه رسمی نداشته باشند.

مذاکره در مورد توافق نامه لیست

هنگامی که یک کارگزار را استخدام می کنید ، از شما خواسته می شود توافق نامه لیست را امضا کنید. در اینجا آنچه را که همراه با برخی از زمینه های مذاکره است ، در اینجا آورده شده است.

1. طول زمان

از آنجا که یک نماینده حقوق و دستمزد دریافت نمی کند یا هزینه های خود را بازپرداخت نمی کند (به عنوان مثال در تبلیغات) مگر اینکه و تا زمانی که آپارتمان شما بفروشد ، بیشتر اصرار دارند که یک تعهد شش ماهه برای احساس اطمینان از انجام کار انجام شود. در موارد نادر ، اگر آپارتمان شما به وضوح "ویژه" برای فروش سریع یا با قیمت بسیار بالا باشد ، این دوره زمانی ممکن است قابل مذاکره باشد.

2. کمیسیون

قوانین ضد انحصاری تصریح می کند که هیچ هزینه کارگزار "استاندارد" یا "لازم" وجود ندارد - به عبارت دیگر ، کمیسیون ها از نظر قانونی قابل مذاکره هستند. گفته می شود ، مأمورین موظف نیستند کمتر از آنچه درخواست می کنند بپذیرند ، که در شهر نیویورک به طور سنتی 6 ٪ بوده است (اگر کارگزار دیگری یک خریدار را وارد کند ، دو راه تقسیم می کند). در بازار فروشنده ، برخی از نمایندگان ممکن است موافقت کنند که کمیسیون خود را به 5 ٪ کاهش دهند (یا حتی اگر خریدار نهایی توسط یک کارگزار ارائه نشود). هر چیزی کمتر در منهتن بسیار نادر است به جز در محدوده قیمت بالاتر (خواص چند میلیون دلاری).

به خاطر داشته باشید که گرفتن نماینده خود با کمیسیون 5 ٪ لزوما چیز خوبی نیست ، زیرا مبلغی را که کارگزار خریدار در یک معامله "همزمان" از 3 ٪ به 2. 5 ٪ دریافت می کند ، کاهش می دهد.(ممکن است به نظر برسد که به عنوان درصد زیادی بیان نشده است ، اما با فروش 1 میلیون دلاری 5000 دلار است.) اگر یک نماینده خریدار را برای دیدن 10 خواص که یک 3 ٪ همزمان را ارائه می دهد ، می بیند ، ممکن است این عامل حتی نباشدزحمت نشان دادن کسی که فقط 2. 5 ٪ مشترک را ارائه می دهد.

3. انحصار

از شما خواسته می شود توافق نامه "حق فروش انحصاری" را امضا کنید. این بدان معناست که نماینده به کمیسیون موافقت می کند که بدون توجه به چه کسی خریدار را پیدا کند. بنابراین حتی اگر خودتان یک خریدار پیدا کنید ، هنوز هم به آن کمیسیون مدیون هستید ، مگر اینکه برخی از استثنائات محدود را مذاکره کرده باشید.

توافق نامه های "مشترک"-جایی که شما دو کارگزار را برای کار با هم استخدام می کنید-اغلب در بازار فوق العاده لوکس اتفاق می افتد و می تواند اتفاق بیفتد که فروشنده معتقد باشد که برای یک ملک هشت رقمی ، کارگزار احتمالاً بیشتر احتمال داردبرای یافتن خریدار از "شبکه" خود به جای فقط از طریق بازاریابی. بنابراین ، داشتن دو "شبکه" کارگزار بهتر است.

"لیست های باز" یک بار در مدتی سطح. یک لیست باز به طور مشابه در دسترس همه کارگزاران قرار می گیرد. اینها گزینه ای بسیار مناسب برای فروشنده متوسط نیستند ، اما حامیان مالی (صاحبان ساختمان) گاهی اوقات از آنها استفاده می کنند. حامیان مالی در جامعه کارگزاری روابط عمیقی دارند و ممکن است بتوانند با 10 کارگزاری تماس بگیرند ، جدی گرفته شوند و بگویند "اگر کسی در دفتر شما یک خریدار برای املاک من در خیابان ABC پیدا کند ، من به آنها کمیسیون 3 ٪ پرداخت می کنم ، امااین منحصر به فرد کسی نخواهد بود. "در واقع ، یک فروشنده عادی نمی تواند این کار را انجام دهد.< Pan> توافق نامه های "انحصاری"-جایی که شما دو کارگزار را برای کار با هم استخدام می کنید-بیش از همه در بازار فوق العاده لوکس اتفاق می افتد و می تواند اتفاق بیفتد که فروشنده معتقد باشد که برای یک ملک هشت شکل ، کارگزار ممکن استبه احتمال زیاد خریدار را از "شبکه" خود پیدا کنید نه فقط از طریق بازاریابی. بنابراین ، داشتن دو شبکه کارگزار ممکن است بهتر باشد.