خبرنامه در مورد ریسک اعتباری: املاک و مستغلات و وام اهرمی

کمیته این خبرنامه را برای ارائه جزئیات بیشتر در مورد بحث های داخلی خود در مورد مسائل مربوط به ریسک اعتباری ارائه می دهد. کمیته معتقد است که اطلاعات ارائه شده ممکن است برای سرپرستان و بانک ها در فعالیت های روزانه آنها مفید باشد. این سند فقط برای اهداف اطلاعاتی است و راهنمایی یا انتظارات نظارتی جدید را تشکیل نمی دهد.

• همه گیر Covid-19 و تورم اخیر نگرانی های مربوط به ریسک اعتباری را افزایش داده است ، با تمرکز این کمیته بر خطرات موجود در املاک و مستغلات و بازارهای اهرم وام.
• برای بانک ها مهم است که شیوه های مدیریت ریسک محتاطانه در املاک و مستغلات و وام های اهرمی را حفظ کنند ، زیرا سرپرستان در برخی زمینه ها وام های ریسک بالاتری و شیوه های کمبود را مشاهده کرده اند.
• مقامات نظارتی از طریق نظارت افزایش یافته ، بررسی های عمیق شیرجه و استفاده از برخی از ابزارهای کلان ، به افزایش خطرات پاسخ داده اند و همچنان به استفاده از ترکیبی از فعالیت های نظارتی برای اطمینان از مدیریت مؤثر ریسک اعتباری توسط بانک ها ادامه خواهند داد.

ریسک اعتباری پس از شروع بیماری همه گیر COVID-19 و فشارهای تورمی اخیر ، همچنان یک منطقه اصلی تمرکز برای کمیته نظارت بانکی است. این کمیته پیش از این مباحث خاص ریسک اعتباری را که قصد داشت در طول سال 2022 به جزئیات بیشتری بپردازد ، از جمله کلاسهای دارایی خاص که نگرانی های نظارتی را در مناطق خاص ایجاد می کنند ، برجسته کرده بود. 1

این کمیته اخیراً کارگاه های نظارتی را با شرکت کنندگان در بخش خصوصی و سرپرستان بانکی در مورد املاک و مستغلات و بازارهای اهرمی در اختیار داشته است. این کارگاه ها بر خطرات و آسیب پذیری ها و دیدگاه ها و شیوه های نظارتی در حوزه های قضایی مختلف متمرکز شده اند. این کارگاه ها تأکید کردند که:

• همه گیر Covid-19 ریسک اعتباری را تشدید کرده است. بسیاری از حوزه های قضایی شاهد افزایش قیمت خانه و بدهکاری خانگی و شرکت ها بوده اند. تحولات ساختاری از نظر نحوه کار و مصرف محصولات افراد نیز بر مشاغل و تقاضای انواع خاصی از املاک مسکونی و تجاری تأثیر گذاشته است.
• هم املاک و مستغلات و هم وامهای اهرمی در برابر تورم و نرخ بهره بالاتر آسیب پذیر هستند ، که احتمالاً مانع ظرفیت سرویس بدهی می شود و همچنین ممکن است مصرف و هزینه های گسترده تر را کاهش دهد.
• شیوه های مدیریت ریسک بانکها در تأمین مالی املاک و مستغلات و وام های اهرمی به طور کلی کافی در نظر گرفته می شوند ، اما تنوع قابل توجهی هم در حوزه های قضایی و هم در حوزه های قضایی وجود دارد و بانک ها باید نسبت به تحول خطرات هوشیار باشند. برای وام های اهرمی ، سرپرستان ساختارهای ضعیف تر و کمبودهای مربوط به مدیریت بانکها در مورد خطرات مرتبط با خط لوله تحریریه ، معیارهای استرس ، برآوردهای پیش فرض ضرر و اشتها ریسک را مشاهده کرده اند.
• مقامات نظارتی با افزایش نظارت ، بررسی عمیق شیرجه و استفاده از برخی ابزارهای کلان ، به افزایش خطرات پاسخ داده اند و به استفاده از ترکیبی از فعالیتهای نظارتی برای اطمینان از مدیریت مؤثر ریسک اعتباری توسط بانک ها ادامه خواهند داد.

این کمیته همچنان به نظارت بر شیوه های مدیریت ریسک بانکها و مواجهه با املاک و مستغلات و تعهدات وام/تعهدات وام وثیقه ادامه خواهد داد.

مشاهدات دقیق تر از کارگاه ها در زیر آمده است.

مشاور املاک

• بسیاری از حوزه های قضایی طی سالهای اخیر افزایش قابل توجهی در قیمت خانه را تجربه کرده اند. قیمت های عالی خانه و نرخ بهره پایین به سطح بالای بدهی خانگی کمک کرده است. افزایش تورم و نرخ بهره ممکن است رشد قیمت خانه را مهار کند اما احتمالاً ظرفیت سرویس بدهی برخی از وام گیرندگان را نیز افزایش داده و منجر به عوارض نامطلوب ثروت می شود. در حالی که به نظر نمی رسد که بانک ها استانداردهای زیرنویس خود را به طور قابل توجهی شل کرده اند ، برخی از آرامش ها مشاهده شده است (به عنوان مثال سررسید وام طولانی تر و سابقه اشتغال کوتاه تر برای تأیید درآمد). در سراسر حوزه های قضایی ، انواع ساختارهای نوآورانه تأمین مالی مشاهده شده است (به عنوان مثال خطوط اعتباری در خانه ، وام های معکوس ، وام های سهام مشترک) که ممکن است چالش های بی نظیری را در رکود ایجاد کند. افزایش عرضه محصولات غیر داوری ، مانند وام های تنها علاقه ، ممکن است ارزیابی توانایی وام گیرندگان در بازپرداخت را دشوارتر کند ، و همچنین سؤالاتی راجع به اینکه آیا خطرات مناسب می توانند مدل سازی شوند ، ایجاد می کند.
• خطرات موجود در برخی از زیرمجموعه های املاک و مستغلات تجاری (CRE)-از جمله خرده فروشی ، دفتر و هتل ها-به دلیل اثرات مرتبط با همه گیر بالا می روند. CRE همچنین ممکن است تحت تأثیر تورم باشد ، زیرا هزینه های بالاتر توسعه احتمالاً بازده را از بین می برد و توسعه جدید را کاهش می دهد. وام های تنها و بدون بهره ، اشکال اصلی مالی CRE باقی مانده است ، با استفاده از تأمین مالی مزانزین نیز افزایش می یابد. برخی نگرانی ها وجود دارد که پیچیدگی در ساختارهای تأمین مالی ممکن است اهرم مبدل باشد.
• سرپرستان متمرکز بر تضمین اطمینان از بانک ها از استانداردهای تحت پوشش اعتباری قوی برای تأمین اعتبار املاک و مستغلات مسکونی و تجاری هستند. استفاده از ابزارهای مختلف کلان (به عنوان مثال بافرهای سرمایه و محدودیت های مبتنی بر وام گیرنده) همچنین نظارت میکروپرودی را تکمیل می کند. در طول مدت ، سرپرستان بر تأثیر تنظیمات ساختاری در بخش املاک و مستغلات ناشی از تغییر در نحوه کار و مصرف محصولات و مصرف محصولات ESG و روند مرتبط با آب و هوا تمرکز خواهند کرد.

وام های اهرمی و تعهدات وام وثیقه

• وام های اهرمی و بازارهای CLO با توجه به اینکه محیط نرخ بهره کم و جستجوی بازده توسط سرمایه گذاران در کمک به اهرم های بالاتر ، بازده محکم تر ، ارزیابی های بالاتر و مستندات شل کننده ، به این بیماری همه گیر می رسد. این همه گیر خطرات را به دلیل افزایش اهرم و تنظیمات ساختاری در صنایع و بخش های خاص تشدید می کند. در محیط فعلی ، بین اعتبارهای قوی تر و ضعیف تر اختلاف نظر وجود دارد ، که دومی احتمالاً با توجه به نرخ بهره بالاتر و گسترش اعتباری گسترده تر ، برای پرداخت بدهی یا بازپرداخت تلاش می کند.
• بازارهای بدهی خصوصی نیز گسترش یافته است ، که به وام گیرندگان اجازه داده است تا به طیف گسترده تری از گزینه های تأمین مالی دسترسی پیدا کنند. با این حال ، این دخالت بیشتر صندوق های خصوصی همچنین ممکن است کانال های خطرات احتمالی بین بانکها و موسسات مالی غیر بانکی را افزایش دهد.
• شیوه های مدیریت ریسک در برخی از بانک ها کافی در نظر گرفته می شود ، در حالی که برخی دیگر در مدیریت خطرات مربوط به خط لوله تحت تأثیر ، معیارهای استرس ، تخمین های پیش فرض از دست دادن و چارچوب های اشتها ریسک ، نواقصی را به نمایش گذاشته اند.
• مقامات نظارتی رویکردهای مختلفی را برای نظارت بر قرار گرفتن در معرض بانک ها به وام های اعمال شده اتخاذ کرده اند. این رویکردها ، که هم نظارت و هم بر تنظیم مقررات دارند ، همچنین نشان دهنده تنوع معاملات مالی اهرم ، از جمله خرید اهرمی ، شرکت های بسیار اهرمی ، بدهی وثیقه و قرار گرفتن در معرض ناامن است. با توجه به ماهیت جهانی بازار ، به اشتراک گذاری اطلاعات مداوم و ارزیابی ریسک توسط سرپرستان در اولویت است.